Sachbericht

Die von der Gemeinde Malente erhobene Zweitwohnungssteuer bemaß sich bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt anhand der mit dem Verbraucherindex hochgerechneten Jahresrohmiete nach den Wertverhältnissen im Jahr 1964. Bei diesem Steuermaßstab handelt es sich um einen von der ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung über einen langen Zeitraum gebilligten Maßstab. Dieser Maßstab lehnt sich an die bisherige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer an und wurde von vielen Gemeinden in Schleswig-Holstein angewandt.

Das Bundesverfassungsgericht hat den Steuermaßstab für die Grundsteuer durch Urteil vom 10. April 2018 beanstandet, weil die Anknüpfung an die Wertverhältnisse von 1964 zu erheblichen Verzerrungen führt, denn die in den über 50 Jahren erfolgte differenzierte Entwicklung wertbildender Merkmale von Immobilien, wie z.B Ausstattungen oder Änderungen der Lage, wird dadurch nicht ausreichend berücksichtigt.

Weitere höchstrichterliche Rechtsprechungen haben festgestellt, dass die Gründe des Grundsteuerurteils auch auf die Zweitwohnungssteuer übertragbar sind. Demnach ist die Jahresrohmiete keine geeignete Bemessungsgrundlage für die Zweitwohungssteuer.

Vor dem Hintergrund der richterlichen Entscheidungen ist es erforderlich, die Satzung an die Rechtsprechung anzupassen und einen neuen Bemessungsmaßstab für die Berechnung der Zweitwohnungssteuer festzulegen.

Eine verbandsübergreifende Arbeitsgruppe des Städteverbandes Schleswig-Holstein und des Schleswig-Holsteinischen Gemeindetages hat zwei Satzungsmuster mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen erarbeitet.

Es handelt sich hierbei allerdings nur um unverbindliche Vorschläge und das Bestehen einer gerichtlichen Überprüfung kann natürlich seitens des Gemeindetages nicht zugesichert werden.

Einer der beiden Vorschläge orientiert sich beim Steuermaßstab an der Jahresnettokaltmiete. Die Anwendung dieses Vorschlages setzt das Vorliegen eines Mietspiegels voraus. Mangels Mietspiegel ist dieser Steuermaßstab für Malente nicht anwendbar.

Der zweite Alternative fußt auf dem Bodenrichtwert als Basis der Bemessungsgrundlage.

Zur Prüfung der Eignung der zweiten Alternative wurden mit rd. 170 Steuerfällen Vergleichsberechnungen durchgeführt. Nach Auswertung der Berechnungen wird der Bodenrichtwert grundsätzlich als Möglichkeit zur Differenzierung der Wertigkeit der Lage einer Zweitwohnung angesehen.

Allerdings wurde vom Berechnungsvorschlag aus der zweiten Alternative abgewichen und die Berechnungsparameter auf die örtlichen Besonderheiten angepasst. In Erweiterung zur ursprünglichen Alternative werden in Malente Lagewerte für die in Anlage 1 (wird nachgereicht) festgelegten Zonen ermittelt. Kriterien für die Zuordnung zu den Zonen ist das Vorhandensein des Prädikats „Heilklimatischer Kurort“ und „Seelage“. Die Berechnung nach der neuen Bemessungsgrundlage ist in § 4 der Satzung definiert.

Die neue Berechnung der Bemessungsgrundlage im Detail:

Die Ermittlung der Bemessungsgrundlage wird gemäß § 4 der Zweitwohungssteuersatzung wie folgt errechnet:

Bemessungsgrundlage =

Lagewert x Gebäudefaktor x Wohnfläche x Baujahresfaktor x Verfügbarkeitsgrad

a) Lagewert:

Mittels des Lagewerts wird berücksichtigt, dass die Wertigkeit der Zweitwohnung von der Umgebung abhängig ist. Eine Wohnung am See ist beispielsweise allein schon aufgrund der Lage wertiger als eine vergleichbare Wohnung im Gewerbegebiet.

Der Lagewert basiert auf dem Bodenrichtwert in Kombination mit der Lage „Heiklimatischer Kurort“ und „Seelage“.

Bodenrichtwerte sind als durchschnittliche Lagewerte für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone) definiert, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche Wertverhältnisse gelten.

Im Bodenrichtwert sind keine Wertanteile für Aufwuchs, bauliche oder sonstige Anlagen enthalten. Dies bedeutet, dass der Bodenrichtwert in bebauten Bereichen so ermittelt wurde, als wenn der Boden unbebaut wäre.“

Die von den Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Schleswig-Holstein im Zwei-Jahres-Turnus abgeleiteten Bodenrichtwerte werden seit 2012 zentral im Portal des DigitalerAtlasNord (DANord) unter
https://danord.gdi-sh.de/viewer/resources/apps/VBORIS/index.html?lang=de
kostenfrei zur Einsicht zur Verfügung gestellt.“[1]

Der Bodenrichtwert wird als Betrag in Euro pro Quadratmeter bezogen auf eine angegebene Grundstücksgröße dargestellt, wobei die Größen der Grundstücksflächen je nach Bodenrichtwertzone variieren können. Um eine Vergleichbarkeit der Bodenrichtwerte herzustellen, werden diese auf eine einheitliche fiktive Grundstücksgröße von 600 qm (Bezugsgröße) umgerechnet.

Die Bodenrichtwerte werden auf Grundlage von Kaufpreissammlungen ermittelt. Verkäufe in einer Zone führen dann, je nach erzielten Verkaufspreisen, zu mehr oder weniger deutlichen Veränderungen des Bodenrichtwertes in der jeweiligen Bodenrichtwertzone, in der die Verkäufe stattgefunden haben.

Ein weiterer Lageparameter ist die Verortung der Lage der Zweitwohnung in einem Ortsteil mit dem Prädikat „Heilkimatischer Kurort“ oder ohne Prädikat. Innerhalb der Heilkurortortsteile wird nochmals nach „Seelage“ oder „keine Seelage“ unterschieden.

a) Zone I: Alle Bodenrichtwertzonen der Ortsteile bzw. Ortschaften ohne Einstufung zum Heilkurort

b) Zone II Alle Bodenrichtwertzonen, die nicht direkt an einen See angrenzen, der Ortsteile bzw. Ortschaften mit Einstufung zum Heilkurort

c) Zone III Alle Bodenrichtwertzonen, die direkt an einen See angrenzen, der Ortsteile bzw. Ortschaften mit Einstufung zum Heilkurort

Die beiden Lageparameter werden miteinander kombiniert. In den Zonen I bis III werden die jeweiligen auf 600 qm umgerechneten Bodenrichtwerte der Bodenrichtwertzonen summiert und anschließend durch die Anzahl der Summanden dividiert, so dass sich ein gemittelter Lagewert je Zone ergibt.

Mit diesem Verfahren wird die Lage des Objekts berücksichtigt, aber Veränderungen in den einzelnen Bodenrichtwertszonen im jahresübergreifenden Vergleich abgefedert, die sich durch Verkaufsgeschehen in den einzelnen Bodenrichtwertzonen ergeben können.

b) Faktor für die Gebäudeart:

Da der Bodenrichtwert in bebauten Bereichen so ermittelt wurde, als wenn der Boden unbebaut wäre, wird ein Faktor für die Bebauung nach Gebäudeart eingeführt. Es wird festgelegt, dass ein Einfamilienhaus die „wertigste“ der drei Gebäudearten ist.

c) Wohnfläche:

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst gemäß der Wohnflächenverordnung die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. Kellerräume gehören gemäß Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Eine Ausnahme stellt der Ausbau von Kellerräumen zu Wohnzwecken dar. Die für die Berechnung erforderlichen Angaben werden durch eine Abfrage bei den betreffenden Steuerpflichtigen ermittelt.

d) Baujahresfaktor:

Ein weiterer Faktor zur Differenzierung der Höhe der Zweitwohnungssteuer ist das Baujahr des Objektes. Aufgrund dessen werden für neuere Objekte geringfügig höhere Steuern festgesetzt als für ältere Objekte.

e) Verügbarkeitsgrad:

Mit dem Verfügbarkeitsgrad wird wie bisher auch berücksichtigt, in welchem Umfang der Steuerpflichtige, z.B. im Fall der Vermietung an Feriengäste, über die Wohnung verfügen kann.

Steuersatz und Steueraufkommen:

Der Steuersatz beträgt 5,15 v.H.

Der Steuersatz wurde so gewählt, dass auch mit der neuen Bemessungsgrundlage wieder das Gesamtsteueraufkommen des Vergleichsjahres (2019) erzielt wird.

Auch wenn die Gesamtsumme des Steueraufkommens nach beiden Satzungsvarianten identisch ist, gilt dies nicht für den einzelnen Steuerpflichtigen. Insbesondere die akttraktiven Lagen in Seenähe oder Seelage müssen mit einer Steigerung der Zweitwohnungssteuer rechnen. In anderen Lagen Malentes sinkt dagegen die Zweitwohnungssteuer.

Zukünftig werden alle zwei Jahre nach Veröffentlichung der aktualisierten Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss die Bemessungsgrundlagen neu berechnet. Somit wird zwar einerseits der Werteentwicklung Rechnung getragen, aber andererseits ändert sich somit der Steuerbetrag des Einzelnen und damit auch das Gesamtsteueraufkommen, ohne dass sich der Steuersatz ändert. 

Rückwirkung und Schlechterstellungsverbot:

Die Satzung tritt rückwirkend für den Zeitraum der Festsetzungsverjährung (7Jahre) in Kraft, da bei Ermittlung eines steuerpflichtigen Falls die Möglichkeit einer rückwirkenden Versteuerung erforderlich ist. Hierbei ist jedoch sicherzustellen, dass die so erkannten Steuerpflichtigen nicht schlechter gestellt werden als bei Anwendung der bisherigen Satzungsregelung.

Zudem sind auch für alle noch rückwirkend zu erlassenden Feststellungsbescheide bzw.für alle noch nicht bestandskräftig gewordenen Bescheide Günstigkeitsprüfungen durchzuführen.

Hinweis: Die Anlage zur Satzung mit der kartographischen Visualisierung der Zuordnung der Bodenrichtwertzonen zu den Zonen I bis III wird nachgereicht.

Anlagen:

Anlage 1: Synopse

Anlage2: Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer der Gemeinde Malente

[1] https://www.schleswig-holstein.de/DE/GAA/Bodenrichtwerte/bodenrichtwerte_node.html

Lösung/Finanzielle Auswirkungen

1. Ergebnisplan

2. Finanzplan

3. Rücklagen

(ggf. Ergänzung durch Fiwi )

Es handelt sich um eine

Gemeindeentwicklung

Dieses Projekt entspricht den Leitzielen und Vorgaben des Gemeindeentwicklungskonzeptes

Unser Malente 2030.

Städtebauförderung

(A)

Die Maßnahme wird innerhalb des gem. § 142 BauGB förmlich festgelegten Sanierungsgebietes der städtebaulichen Gesamtmaßnahme "Zentrum" durchgeführt.

(B)

Die Abwicklung der Maßnahme erfolgt (auch) unter Einsatz von Städtebaufördermitteln.

Die als Anlage beigefügte Zweitwohnungssteuersatzung, die rückwirkend zum 01. Januar 2013 in Kraft tritt und ab diesem Zeitpunkt die Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Gemeinde Malente vom 20.12.2012, zuletzt geändert durch die I. Nachtragsssatzung vom 28.03.2019.ersetzt, wird beschlossen.

- Anlagen -