Bürgerinformationssystem der Gemeinde Malente


Vorlage - VO/20/2020/0305  

Betreff: ASO-Städtebauförderung - Sanierungsgebiet "Zentrum" in der Gemeinde Malente
Hier: Ausschreibung Sanierungsträgerschaft
Status:öffentlich  
Federführend:Stabsstelle Gemeindeentwicklung   
Beratungsfolge:
Ausschuss für Bau-, Wege-, Umwelt- und Wirtschaftsförderungsangelegenheiten Vorberatung
04.06.2020 
Sitzung des Ausschusses für Bau-, Wege-, Umwelt- und Wirtschaftsförderungsangelegenheiten ungeändert beschlossen   
Gemeindevertretung Entscheidung
23.06.2020 
Sitzung der Gemeindevertretung ungeändert beschlossen   

Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Beschlussvorschlag
Anlage/n

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Sachbericht

1.) derzeitiger Projektstand

Gemäß Beschluss der Gemeindevertretung in Ihrer Sitzung vom 12.03.2020 werden die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nach § 136 ff BauGB innerhalb des in der Karte 14 des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes "Abgrenzung Sanierungsgebiet" dargestellten Gebietes im umfassenden Verfahren durchgeführt. Dieses Gebiet ist als Sanierungssatzung gemäß § 142 Abs. 3 Baugesetzbuch BauGB förmlich festzulegen, mit einer Durchführungs-frist von 15 Jahren. Die Verwaltung wird beauftragt einen Sanierungssatzungs-Entwurf zur Beschlussfassung zu fertigen (vgl. dazu Vorlage VO/20/2020/024 - Sanierungssatzung).

Das vorliegende Entwicklungskonzept (VU/IEK) entspricht den städtebaulichen Planungen der Gemeinde Malente. Die städtebauliche Planung stellt die Grundlage für die Durchführung der Maßnahmen, zur Erreichung der Ziele und Zwecke in der Gesamtmaßnahme, Zentrum in der Gemeinde Malente, auch unter Einsatz von Finanzhilfen der Städtebauförderung des Bundes und der Länder dar.

 

Mit Schreiben vom 06.04.2020 wurde dem Schleswig-Holsteinischen Ministerium für Inneres, ländliche Räume und Integration (MILI) die städtebauliche Gesamtmaßnahme, hier: "die vorbereitende Untersuchung mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (VU/IEK)" als wesentliche Grundlage für Entscheidungen über den Einsatz von Städtebaufördermitteln zur Finanzierung von Ausgaben einzelner Maßnahmen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme "Zentrum", mit der Bitte um Anerkennung vorgelegt.

Damit gilt das Konzept (VU/IEK) als mit dem MILI abgestimmt (vgl. Monitoring nach A 5.6.4 Abs. 1 der Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR SH 2015)). Mit Schreiben vom 22.04.2020 des Innenministeriums wurde gemäß Richtlinie (A 5.61 Abs. 2 StBauFR SH 2015) die Zustimmung erteilt.

 

Die Durchführung der Sanierung soll gemäß Sanierungssatzung, aufgrund der Größe des Gebietes, des Umfangs der durchzuführenden Maßnahmen und dem sich daraus ergebenden hohen Kapitalbedarf im umfassenden Verfahren geschehen. Die §§ 152 bis 156a BauGB (besondere sanierungsrechtliche Vorschriften) sind anzuwenden. Zur Behebung der Funktions- und Substanzschwächen und zur Erreichung der Ziele der Sanierung im „Zentrum“ der Gemeinde Malente sind sowohl Ordnungs- als auch Baumaßnahmen notwendig. Die städtebauliche Gesamtmaßnahme ist von großem öffentlichen Interesse, da sie der Sicherung und Weiterentwicklung des Ortszentrums dient und somit für die Zukunftsfähigkeit und Attraktivität der gesamten Gemeinde von Bedeutung ist. Aufgrund der Komplexität der Maßnahmen ist es entscheidend, sich für die weitere Vorbereitung und Durchführung der Maßnahme eines Sanierungsträgers (gem. §§ 158 und 159 BauGB) zu bedienen. Die Sanierungsträgerschaft wurde daher in der Maßnahmen-übersicht des städtebaulichen Konzepts (VU/IEK) unter Maßnahme 32 aufgelistet und beschlossen. 

 

2.) Wesentliche rechtliche Bestimmungen zur Sanierungsträgerschaft

Die Aufgaben der städtebaulichen Sanierung gehören zum Selbstverwaltungsbereich der

Städte und Gemeinden. Das bedeutet, dass die Hauptlast für die Vorbereitung und

Durchführung solcher Maßnahmen bei der Kommune liegt. Aufgrund der Komplexität der mit

der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen verbundenen Aufgaben ist es üblich, und gemäß § 157 BauGB auch rechtlich möglich, diese einem als treuhänderisch tätigen Sanierungsträger zu übertragen. Die Sanierungsträgerschaft ist neben der Sanierungssatzung eine der tragenden Säulen, die erforderlich sind, um die städtebauliche Sanierungsmaßnahme im festgesetzten Sanierungsgebiet des Städtebauförderprogramms Aktive Stadt- und Ortsteilzentren durchzuführen.

In § 157 Abs. 1 BauGB ist festgeschrieben, dass die Gemeinde die Aufgaben,

  • städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die der Gemeinde nach den §§ 146 bis 148 obliegen,
  • Grundstücke oder Rechte an ihnen zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im Auftrag der Gemeinde zu erwerben,
  • der Sanierung dienende Mittel zu bewirtschaften,

nur einem Unternehmen (Sanierungsträger) übertragen soll, das die Voraussetzungen für die Übernahme der Aufgaben als Sanierungsträger nach § 158 BauGB erfüllt. Danach können Aufgaben als Sanierungsträger einem Unternehmen nur übertragen werden, wenn:

-          das Unternehmen nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig ist,

-          das Unternehmen nach seiner Geschäftstätigkeit und seinen wirtschaftlichen Verhältnissen geeignet und in der Lage ist, die Aufgaben eines Sanierungsträgers ordnungsgemäß zu erfüllen,

-          das Unternehmen, sofern es nicht bereits kraft Gesetzes einer jährlichen Prüfung seiner Geschäftstätigkeit und seiner wirtschaftlichen Verhältnisse unterliegt, sich einer derartigen Prüfung unterworfen hat oder unterwirft,

-          die zur Vertretung berufenen Personen sowie die leitenden Angestellten die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen.

Mit den genannten Regelungen sollen Interessenkollisionen entgegengewirkt werden.

Gleichzeitig soll das Unternehmen die erforderliche Leistungsfähigkeit zur Erfüllung der

komplexen Aufgaben der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme erfüllen.

Die Kommune kann gem. § 157 Abs. 1 BauGB lediglich Aufgaben an den Sanierungsträger

übertragen, die ihr obliegen. Hierzu zählen insbesondere:

  • Vorbereitung der Sanierungsmaßnahme (ist in Teilen durch das städtebauliche Entwicklungskonzept, die Bestimmung von Sanierungszielen und die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes abgeschlossen bzw. weit fortgeschritten),
  • Durchführung von Ordnungsmaßnahmen,
  • Öffentlichkeitsarbeit,
  • Grunderwerb und Grundstücksverwaltung,
  • Bewirtschaftung von Finanzmitteln.

Die Durchführung von Baumaßnahmen hingegen obliegt regelmäßig den Grundeigen-tümerInnen und kann nicht an den Sanierungsträger übertragen werden.

Der Sanierungsträger erfüllt gem. § 159 Abs. 1 BauGB die ihm übertragenen Aufgaben im

eigenen Namen auf Rechnung der Kommune als deren Treuhänder oder im eigenen Namen für eigene Rechnung. Die Stadt und der Sanierungsträger legen gemäß § 159 Abs. 2 BauGB mindestens die Aufgaben, die Rechtsstellung, in der sie der Sanierungsträger zu erfüllen hat, die Vergütung und die Befugnis der Kommune zur Erteilung von Weisungen schriftlich durch einen Vertrag fest.

Dem Sanierungsträger kann die Aufgabe eines Treuhänders übertragen werden. In diesem Fall erfüllt er die Aufgabe mit einem Treuhandvermögen in eigenem Namen, auf Rechnung der Kommune gemäß den Bestimmungen nach § 160 BauGB.

Das Treuhandvermögen ist durch die Regelungen des § 161 BauGB in besonderer Weise in

Haftungsfragen des Sanierungsträgers, gegen Zwangsvollstreckung gegen den

Sanierungsträger und Insolvenz des Sanierungsträgers gesichert, um von der Kommune

unverschuldete Risiken der Sanierungsmaßnahme möglichst gering zu halten. Bei der Auswahl des Sanierungsträgers wird sich die Gemeinde bei den Auswahlkriterien

neben den oben aufgeführten Eignungsanforderungen des § 158 BauGB nach der Erfahrung und Qualifikation des Sanierungsträgers, den personellen Kompetenzen der Projektleiter und Sachbearbeiter und den Vergütungskosten richten und hierfür Stundensatz- und Honorar-einschätzungen abfordern.

 

3.) Finanzierung

Gemäß Richtlinie (B 3.1  StBauFR SH 2015) sind die Ausgaben für die Beauftragung einer Sanierungs- oder Entwicklungsträgerin, nach vorheriger Zustimmung des Ministeriums, zuwendungsfähig. Die Anmeldung für die Durchführung und Abwicklung der Maßnahmen ist durch Antrag auf Aufnahme in den Maßnahmenplan jährlich mit dem MILI abzustimmen (Deadline 28.02.). Der Antrag ist fristgerecht, zusammen mit dem Antrag auf Aufnahme in das ASO-Städtebauförderprogramm 2020, am 25.02.2020 gestellt worden.

Für die Durchführung und den Abschluss der städtebaulichen Gesamtmaßnahme und die

fiskalische Abwicklung ist, entsprechend der vorstehenden Ausführungen, der Einsatz eines treuhänderischen Sanierungsträgers vorgesehen.

Bereits im Jahr 2018 ist richtlinienkonform ein Treuhandkonto (Sondervermögen Städtebausanierung) für die Sanierungsmaßnahmen, über welches die bisherigen Maßnahmen der Vorbereitungen nach § 140 BauGB im Rahmen der Zuwendungen abgerechnet wurden, eingerichtet. Nach Auftragsvergabe ist dem Sanierungsträger die Verfügungsgewalt zu übertragen. Das Treuhandkonto ist getrennt von den Haushaltsmitteln der Gemeinde zu führen. Für das Treuhandkonto ist der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH), zusammen mit der Zwischenabrechnung des Sondervermögens jährlich zum 30.06. des Jahres, eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres vorzulegen.   Gemäß Entwurf in der Sanierungssatzung ist zunächst von einer Laufzeit der Gesamtmaßnahme von 15 Jahren auszugehen, wobei empfohlen wird, einen Vertrag über die Sanierungsträgerschaft für einen Zeitraum von vier Jahren, mit Verlängerungsoption, abzuschließen. Die jährlichen Vergütungen hängen von Art und Umfang der Einzelmaßnahmen ab und können nur grob geschätzt werden. Aufgrund von Erfahrungswerten anderer Kommunen, ist von einer Trägervergütung von  ca. 75.000 bis 100.000 Euro pro Haushaltsjahr auszugehen. Hieraus ergibt sich, dass die Gesamtausgaben für den Sanierungsträger über den anvisierten Durchführungszeitraum der Sanierungsmaßnahme voraussichtlich bei max. € 1.5 Mio. liegen. Die Trägervergütung unterliegt jährlichen Schwankungen und ist abhängig vom Arbeitsaufwand des Trägers. Aufgrund der Unvorhersehbarkeit der Einzelmaßnahmen und damit auch des Arbeitsauf-wandes des Trägers ist eine Vergütung nach entstandenem Zeitaufwand und Stundensatz, entsprechend der Förderrichtlinien, vorgesehen. Die Richtlinie legt fest (B 3.1 StBauFR SH 2015), dass Ausgaben für die Beauftragung einer Sanierungs- und Entwicklungsträgerin gemäß § 157 Absatz 1 Satz 2 BauGB nach vorheriger Zustimmung des Ministeriums zuwendungsfähig ist. Die Tätigkeit ist in Form von Stundensätzen zu vergüten, die alle Sachkosten beinhalten müssen. Hierbei soll nach den Leistungen von Fachkräften besonderer Qualifikation und Leistungen sonstiger Fach- und Assistenzkräfte unterschieden werden.

Bei den Städtebaufördermitteln Bund/Land wird zunächst von einem Fördersatz von 50% ausgegangen. Der verbleibende kommunale 1/3-Anteil beläuft sich danach auf 250.000 €. Die verbleibenden Eigenmittel der nichtförderfähigen Kosten belaufen sich entsprechend auf 750.000 €. Daraus ergibt sich ein Mittelbedarf von 66.667 € per Anno bei einer Laufzeit von 15 Jahren für die Durchführung der Gesamtmaßnahme.  

Im Haushaltsplan 2020 ff unter 5.1.1.20 - 1211100 Städterbauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen – Sondervermögen Städtebausanierung wurden entsprechende Mittel (u.a. auch) für die Beauftragung eines Sanierungsträgers bereitgestellt. Der Ausschuss für Bau-, Wege-, Umwelt- und Wirtschaftsförderungsangelegenheiten hat diese Mittel in seiner Sitzung am 26.11.2019 mit einem Sperrvermerk versehen.

Es wird eine Teilaufhebung des Sperrvermerks für den erforderlichen Eigenanteil i. H. von 67.000 € für das laufende Haushaltsjahr gemäß Beschlussvorschlag (unter 3.) empfohlen. Zur Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen sind die per Anno erforderlichen Eigenmittel für die Folgejahre 2021 – 2024 in den Haushaltsplanungen durch Verpflichtungsermächtigungen abzusichern.

 

Nach Zuschlagserteilung an einen Sanierungsträger, wird ein entsprechender Treuhänder-vertrag zwischen diesem und der Gemeinde abgeschlossen.

Eine abschließende Vertragsfassung wird der Selbstverwaltung im Zuge der Beschlussfassung über die Auftragserteilung vorgelegt.

 

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Lösung/Finanzielle Auswirkungen

 

1. Verwaltungshaushalt

 

zukünftig jährlich

lfd. Jahr

Folgejahr 1

Folgejahr 2

 

 

 

 

 

2. Vermögenshaushalt

 

zukünftig jährlich

lfd. Jahr

Folgejahr 1

Folgejahr 2

67.000 €

67.000 €

67.000 €

67.000 €

 

3. Rücklagen

 (ggf. Ergänzung durch Fiwi )

 

Es handelt sich um eine

freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe (§2 I GO)

x

pflichtige Selbstverwaltungsaufgabe (§2 II GO)

 

Aufgabe zur Erfüllung nach Weisung (§ 3 GO)

 

      

 Gemeindeentwicklung

Dieses Projekt entspricht den Leitzielen und Vorgaben des Gemeindeentwicklungskonzeptes

Unser Malente 2030.

 

x

 

Ja

 

 

 

 

 

 

 

Nein

Begründung:

 

 

 

 

 

 

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1. Die Verwaltung wird beauftragt, das Ausschreibungsverfahren für die

Sanierungsträgerschaft für das geplante Sanierungsgebiet "Zentrum" in der Gemeinde Malente durchzuführen.

2. Zur rechtssicheren Bestimmung und ggf. Durchführung des erforderlichen

Ausschreibungsverfahrens wird die Verwaltung ermächtigt, sich fachanwaltlicher

Beratung zu bedienen.

3. Zur Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen wird der durch den Ausschuss am 26.11.2019 verfügte Sperrvermerk für den gemeindlichen Eigenanteil, unter dem Produktkonto 5.1.1.20 – 1211100 Sondervermögen Städtebausanierung des Haushaltsjahres 2020, in Teilen i. H. v. für 67.000 € aufgehoben. Die per Anno erforderlichen Eigenmittel für die Folgejahre 2021 – 2024 sind in den Haushaltsplanungen durch Verpflichtungsermächtigung abzusichern.

 

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- Anlagen -