Sachbericht

Gemäß Beschluss der Gemeindevertretung in Ihrer Sitzung vom 12.03.2020 werden die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nach § 136 ff BauGB innerhalb des in der Karte 14 des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes „Abgrenzung Sanierungsgebiet“ dargestellten Gebietes im umfassenden Verfahren durchgeführt. Dieses Gebiet ist als Sanierungssatzung gemäß § 142 Abs. 3 Baugesetzbuch BauGB förmlich festzulegen, mit einer Durchführungs-frist von 15 Jahren.

Die Verwaltung wird beauftragt einen Sanierungssatzungs-Entwurf zur Beschlussfassung zu fertigen.

Das vorliegende Entwicklungskonzept (VU/IEK) entspricht den städtebaulichen Planungen der Gemeinde Malente. Die städtebauliche Planung stellt die Grundlage für die Durchführung der Maßnahmen, zur Erreichung der Ziele und Zwecke in der Gesamtmaßnahme, Zentrum in der Gemeinde Malente, auch unter Einsatz von Finanzhilfen der Städtebauförderung des Bundes und der Länder dar.

Seit Anfang der 70er Jahre fördern der Bund und die Länder städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, da die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung für die Kommunen mit erheblichen Kosten verbunden ist. Der Bundesgesetzgeber hat die Städtebauförderung als Gemeinschaftsfinanzierung von  je 1/3 Bund, Land und Gemeinde gesetzlich verankert und als Daueraufgabe bestätigt (vgl. Art. 104 b des Grundgesetzes (GG) i.V.m. §§ 164a und 164b BauGB).

Die Programme der Städtebauförderung dienen der städtebaulichen Erneuerung der Städte und Gemeinden in allen Bundesländern. Sie leisten damit einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden, zur Erneuerung des Wohnumfeldes sowie zur Revitalisierung der Innenstädte und Stadtteilzentren.

In dem dargestellten Gebiet, Zentrum in der Gemeinde Malente liegen städtebauliche Missstände vor. Dieses Gebiet soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert werden. Die Maßnahmendurchführung erfordert die Anwendung der besonderen sanierungs-rechtlichen Vorschriften der §§ 152-156 BauGB.

Um die Durchführung der Maßnahmen zu finanzieren, ist die Gemeinde Malente nach Aufhebung der Sanierungssatzung und damit Abschluss der Sanierungsmaßnahme dazu verpflichtet, von den betroffenen Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet rückwirkend einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB in Höhe der eingetretenen Bodenwertsteigerung einzufordern. Der Ausgleichsbetrag ist der Wertausgleich in Relation zum Wertzuwachs, den ein Grundstück durch die Sanierung erhält. Hierfür werden ein Anfangswert, zu Beginn der Sanierung, sowie ein Endwert, nach Abschluss der Sanierung, ermittelt. Dagegen werden für die im Rahmen der umfassenden Sanierungsmaßnahme gegebenenfalls durchgeführten Neugestaltungen von Straßen, Wegen und Plätzen keine Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträge (KAB) erhoben.

Die Gemeinde Malente hat gemäß § 143 Abs. 2 BauGB dem zuständigen Grundbuchamt  die beschlossene Sanierungssatzung mitzuteilen, so dass der sog. Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes gelegenen Grundstücke eingetragen werden. Die Betroffenen erhalten nach erfolgter Eintragung eine Mitteilung des Grundbuchamtes. Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr.

Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung von Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Gemeinde möglich. Der Genehmigungsvorbehalt ermöglicht es der Gemeinde, den Sanierungsablauf erschwerende Veränderungen im Sanierungsgebiet zu unterbinden oder einzudämmen.

Nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümern Gebühren auferlegt werden.

In Gebieten mit umfassenden Verfahren gilt zudem generell eine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nach § 144 und § 145 BauGB. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsvorgänge und Nutzungsvereinbarungen der Genehmigungspflicht durch die Gemeinde gem. den §§ 144 Abs. 2 und 145 BauGB (hier z. B. bei  Veräußerung eines Grundstücks, Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast, Bestellung einer Grundschuld u.A.).

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

Der Genehmigungsvorbehalt dient auch dem Schutz der Betroffenen, da hierdurch Rechtsgeschäfte ausgeschlossen werden können, die sich im Zuge der weiteren Durchführung der Sanierungsmaßnahme als verfehlt erweisen.

Beantragt ein Notar (für einen Eigentümer von Liegenschaften (Grundstücke und Gebäude) im Sanierungsgebiet die Genehmigung zu deren Veräußerung, so hat die Gemeinde bzw. der Sanierungsträger eine Preisprüfung (nach § 145 Abs. 2 BauGB i. V. m.

§ 153 Abs. 1, 2 BauGB) vorzunehmen. Liegt der vereinbarte Gegenwert bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstückes oder der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechtes über dem sanierungsunbeeinflussten Anfangswert, liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB vor.

Dies hat zur Folge, dass die Gemeinde die notwendige Genehmigung zwingend zu versagen hat und der Vertrag nicht durchgeführt werden kann.

Die Preisprüfung dient auch dem Schutz des Erwerbers und erleichtert die spätere Erhebung der Ausgleichsbeträge durch die Gemeinde, weil die vorherige Abschöpfung der städtebaulich bedingten Werterhöhung durch den Verkäufer verhindert wird. Damit sichert die Preisprüfung die Gleichbehandlung aller Eigentümer bei der späteren Zahlung von Ausgleichsbeträgen.

Das Sanierungsrecht ist ein räumlich, zeitlich und sachlich begrenztes Sonderrecht und Bestandteil des Baugesetzbuches (§§ 136 bis 164 und 180/181 BauGB). Das hohe öffentliche Interesse erfordert ein planmäßiges und abgestimmtes Vorgehen aller Beteiligten. Das Sanierungsrecht überträgt der Gemeinde die übergreifende Verantwortung für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme. Die Durchführung von Baumaßnahmen in einem festgesetzten Sanierungsgebiet bleibt den Eigentümern überlassen, soweit die zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie gewährleistet ist.

Nach §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes können bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie der Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden, soweit die Kosten nicht durch die Zuschüsse der Städtebauförderung gedeckt sind. Dem Finanzamt ist eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde vorzulegen. Vor Durchführung der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine vertragliche Regelung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) mit der Gemeinde abzuschließen - auch wenn keine Städtebaufördermittel eingesetzt werden.

Der Gemeinde obliegt es, für die Errichtung und Änderung der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen zu sorgen - und für die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit sie selbst Eigentümerin ist oder soweit nicht gewährleistet ist, dass diese vom einzelnen Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden.

Der Entwurf, der zur Beschlussfassung vorgelegten Satzung der Gemeinde Malente über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Zentrum“ der Gemeinde Malente, basiert auf der Grundlage des § 142 (3) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. Nov. 2017  (BGBl. l S. 3634) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Schleswig-Holstein (GO) in der Fassung vom 28. Feb. 2003 (GVOBl. Schl.-H., S. 57), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 07. Juli 2015 (GVOBl. Schl.-H. S. 200, 203).

Es handelt sich um eine

 Gemeindeentwicklung

Dieses Projekt entspricht den Leitzielen und Vorgaben des Gemeindeentwicklungskonzeptes

Unser Malente 2030.

1.) Die Gemeinde Malente beschließt die Satzung für das Sanierungsgebiet "Zentrum" gemäß dem angefügten Abgrenzungsvorschlag und setzt damit das Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren förmlich fest.

2.) Die Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, wird gemäß § 142 (3) BauGB auf 15 Jahre festgelegt.

3.) Die Verwaltung wird gebeten, diese Satzung auszufertigen, nach § 143 (1) BauGB ortsüblich bekannt zu machen und zu jedermanns Einsicht bereit zu halten.

-Anlage:

Anlage 1_Entwurf_Sanierungssatzung_u._Festlegung_Sanierungsgebiet_Zentrum

Anlage 2_ Lageplan_Sanierungsgebiet_förmliche_Festlegung (Vorlage 294_2020)